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北京海澱隱貴出擊"5000萬元+"頂豪 某盤5天賣3套
證券日報  2020-10-24       ] [  ] [  ]  打印
  令你沒想到的是,開發商絞盡腦汁忙著賣房卻收效甚微的時刻,在樓市中與普通住宅成交走勢“逆行”的是“4000萬元+”的頂級豪宅。
  前幾日,地產圈盛傳網紅直播李佳琦要買一套1.3億元的豪宅,據說要是真的成交,將是10年內成交的第110套過億元豪宅。當然,這宗交易存在著不確定性,但10天前在另一個城市深圳,33批交了100萬元誠意金的客戶在線上花了15秒搶光了14套房子,重點是,每一套都超過了4200萬元,開發商一舉收入6.23億元。
  “春節以來已經賣了4套,2月份復工後有一周5天內賣了3套。”北京五環外世茂西山龍胤項目營銷人士向《證券日報》記者透露,“目前在售房源多數為總價5000萬元以上別墅,也有超過1億元的類獨棟別墅。近期成交的客戶多來自海澱的隱形富豪,他們多是一兩年內看遍了北京豪宅,只不過此次出手決斷比較快。”
  “北京市場上5000萬元以上豪宅供應量一直比較稀缺,每年成交量相對穩定。”諸葛找房副總裁苑承建向《證券日報》記者表示,一般購買5000萬元以上豪宅的都是資產狀況“頂豪”人群,更多是從資產質量 、配置、物業需求角度去考慮,決斷通常比較理性。
  半億元豪宅成交活躍
  “頂級豪宅簽約周期較長,有的可能長達一年以上時間。”合碩機構首席分析師郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示,2017年以來在一定程度上限制簽約,去年放開後曾出現一波集中簽約,現在市場上是錢多房少,在供應和需求兩端共同作用下,市場出現了一定程度的活躍。
  “最近咨詢買房子的人多了起來,尤其是豪宅,一改過去慢慢看慢慢買的富人置業習慣。”一位業內經紀人向本報記者表示,眼看疫情在世界範圍內擴散,歐美股市大跌,多數國家都出台了不同程度的量化寬松政策,中國也有降息等刺激性政策。在這種局勢下,高淨值人群出于保護財富、置業升級及資產配置等原因,再次將房產圈定為最佳標的之一。
  據北京合碩房地產經紀有限公司(簡稱“合碩機構”)向《證券日報》記者提供的統計數據顯示,2020年以來,北京5000萬元以上的頂級豪宅網簽13套。此外,2020年一季度還沒過完,全國範圍內已經有3套總價過億元豪宅成交,杭州、北京和廣州各一套。
  而過去10年間,全國過億元豪宅總計成交不到300套,主要集中在北京和上海,其中,北京億元以上豪宅成交量最多,達到122套。不難看出,全國擁有億元以上豪宅的在售項目並不多,北京去年的熱銷項目恆大麗宮比較典型,上文提及的世茂西山龍胤也有此類房源。
  據《證券日報》記者了解,世茂西山龍胤2018年7月份首次開盤,當年11月份推出了二期房源,當時備案價格為57800元/平方米,目前在售別墅單套總價在4000萬元—1.2億元之間,接下來將馬上推出三期房源。整個項目預計有194套房,目前已售近百套。
  “購置這個項目的財富階層年齡結構一般在35歲-55歲之間,企業主,能源、外貿、高新技術和房地產行業人士居多,也不乏年輕財富新貴。”該別墅項目相關人士向《證券日報》記者透露,一般身家資產保底都在2億元以上,夠得著億元豪宅的可能達到10億元財富量級。全盤購房者以北京西部客群為主,其中有一些來自海澱區以前住平層和老舊別墅的客戶,他們的共同訴求是,自住兼投資,同時實現資產配置的目的。
  令業內意想不到的是,若說以往半億元以上一個豪宅項目一個月成交兩三套已算超常水平,但疫情以來,5天成交3套似乎頗為不尋常。
  豪宅關注度升高
  “現下受疫情影響,經濟形勢比較嚴峻,有的客戶之前沉澱了不少財富,就迅速下單了豪宅。”上述經紀人向《證券日報》記者表示,覺得自身行業沒有太大發展空間的財富人士,就將這些錢固化成高價值的不動產資產。
  “豪宅市場活躍度提升,或許也與疫情有一定關系。無論是居家隔離的生活方式的改變還是健康人居的需求,總價4000萬元+的豪宅意味著密度低面積夠大舒適度更好,這是財富階層迅速決斷的動力之一。”有業內人士稱,疫情以來,不少開發商為了平衡現金流,從付款方式、定價折讓等方面都會有一定傾斜,購房人自然可以在這個時候將房產性價比談到最高。
  但不得不說,上述別墅項目的集中成交有一定特殊性,並不能代表整個北京豪宅市場的表現。2月14日和2月25日,北京海澱西北旺分別成交了兩塊地,總價分別為54.4億元和76億元,成交樓面地價分別為50587元/平方米和46670元/平方米,兩塊地整體溢價率都在26%左右,且均為不限價純商品住房項目,位于北京北五環外永豐產業園附近,皆位于世茂西山龍胤項目附近。
  “這兩塊地周邊的二手房價格約為8萬元/平方米,但這一樓面地價卻與世茂的別墅項目備案單價相差不多,因此加快一批海澱客戶出手的決心。”上述業內人士稱,過去一兩年內,海澱新房鮮有供應,二手房又是動輒8萬元/平方米,導致這一區域的客群多外溢至西北部買房,財富階層更是能夠率先意識到,擁有不可復制的資源和產品優勢的豪宅,在“限墅令”之下,此時入手是買未來。
  “豪宅市場表現主要與供給端相關,有比較多的好產品推出,會引起需求端的購買和關注。總體來看,近年來,北京房地產市場總體保持平穩,但區域分化和產品分化明顯。高端市場處于平穩向上的狀態。”貝殼研究院首席分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示,今年前兩個月,貝殼線上看房的消費者對豪宅的關注度也在提升。2020年前2個月,貝殼找房線上客戶對豪宅的關注量同比增加37%,其中2月線上關注量同比增加59.7%。
  “從過去10年的成交來看,京滬兩地的頂級豪宅需求依舊旺盛,價格也一直堅挺。”上述業內人士稱,是否升值或許不好說,但在財富階層看來,依舊不失為不錯的保值不動產資產。
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